这几年，房地产市场发生了天翻地覆的变化，过去那种“只要拿地、盖房子，钱就哗哗进”的好日子早就一去不复返了。万科这个曾经的地产一哥，也没能逃过风暴眼。前不久一条公告彻底炸锅——辛杰辞职了，理由虽然很官方：“个人原因”，但其实大家心里都清楚，这俩字背后是万科近年来的一地鸡毛。

咱们说说这事，辛杰其实是被当成救命稻草临危受命的。以前他在深圳地铁干得风生水起，还跟万科关系不浅——毕竟深铁当年就是万科的“白衣骑士”，一脚踩进来，赶跑了野蛮人。按理说，辛杰有国资背景，这种时候接管万科，多少给市场和员工打了点强心针。可没想到，事没扭转，人先消失了，网络上甚至有人猜测他“被带走”，各种说法都出来了。辞职公告一出，地产圈直接懵了，很多人都在猜，是不是高层出事，万科怕影响股价，一直拖着不敢说。

其实辛杰上台没多久，确实也算下了一番狠劲。他第一步就是把公司架构完全打散，从原来的区域公司改为16个地区公司，啥意思？就是所有的权力都到了总公司的手上。人事方面也没手软，大批老万科的人退了出去，深铁背景的一波人被调到了关键岗位，从财务到董事会秘书，全是自己人。这手术做得疼，但效率确实上一时。只是，这阵折腾下来，公司节奏乱套了，外部环境也变恶劣，一时间，万科能不能顺利过冬，大家都没底。

讲真，万科最核心的不是谁在台上，而是账上的钱越来越少，负债越来越多。说一个现实得吓人的数据——今年公司亏了将近495亿，这是上市30多年来头一次见到这种大亏。对比一下，万科最巅峰的时候一年能卖六千多个亿房子，现在单月销售只有九十多个亿，比去年少了一半，这下滑速度，任谁都得捏把汗。

公司的负债同样吓死人，净负债率已经接近90%。尤其明年还有将近1554亿的有息债务要到期，这就像把刀悬在脖子上，一点儿都不夸张。有人说，不是国资能救嘛？深铁确实一直在给万科输血，最近又贷了259亿多，利率已经压到2.34%，怎么看都没法更便宜了。问题是，深铁自己也遇到难题，上半年都亏了三十多亿。这么救下去，救得了万科，也快把自己拖垮。

所以，万科现在其实进入一个死循环——房子卖不动，资金回笼慢，债务压力大，输血只能解决燃眉之急，难的是后面怎么自我造血，这才是最现实的问题。辛杰辞职后有人分析，他其实掌舵的时间不长，问题是原来就有的。可公司这会儿正处于转型关口，辛杰既是深铁和万科之间的桥梁，又是资金和各方协调的大管家，突然走了肯定让后续决策变慢，对外融资、对内稳定都受影响。

接任的黄力平是深铁的老兵，对万科也不是外人，这样多少稳住了人心。业内评价是，他上去基本能维持延续，起码不会让万科乱套——没人希望在这种时候再来个空窗期。可说到底，谁来坐庄都难，市场信心还在下滑，房子还是卖不动，该还的钱一分都不能少，压力一点没变。

万科以前有一种底气，员工只要出去说是万科的，不管甲方乙方都得另眼相看。现在形势不一样了，外面融资时都得到处求人，人家金融机构一听你要钱，立马问一句：你们万科还扛得住不？有些合作方当面嘀咕，别到时候一起砸手里。这是以前想都不敢想的场面。咱说白了，房地产的黄金年代早结束了，行业进入一个冷冬。以前拼的是规模和速度，现在大家都看风险防控，看企业的韧性和活力，有没有别的赚钱本事。

回头看整个过程，辛杰本来是来救火的，结果火太大扑不灭，人反被烧了手。万科如果想走出困境，靠外部输血只能稳一时。更关键的，得想出自己造血的新路子。房地产行业总量已经见顶，指望靠老一套思路再翻盘已经不现实。市场端，刚需变弱、改善性需求也被抑制，高库存去不掉，现金流捉襟见肘。管理端，之前养成的规模心态、重投资、扩张的做法，必须升级转型，不然一拖拖就被市场淘汰。

实际上，不止万科，其他大房企比万科过得更惨的多得是。只不过万科底子厚、国资兜底，大家更关注它的安全。现在大家看它怎么自救，如果都只会拿“混改、引资、政策输血”这些老药方出来，早晚也得脱节。“地产+科技”“地产+养老”“地产+运营服务”这些转型想法，不是喊口号就有钱赚，得真刀真枪练内功，找新业务增长点。否则就会沦为一堆大资产、但没现金流的僵尸企业。

辛杰走了，黄力平上阵，唯一的好处就是公司不至于失控。但谁都知道，现在万科不是靠一个人能起死回生的。管理、市场、资金、信心，哪个环节炸一个都是致命打击，只有全面修复才有出路。头疼的是，外部市场环境还在往下走，新行业周期还没到底，政策即使再宽松，买得起的人也少。

我个人觉得，现在的万科，最难的不是怎么暂时渡过难关，而是能不能在困境中重新再造自己的竞争力。比如说，混合所有制、引入中长期战略投资者、轻资产运营、资产证券化盘活存量、服务转型这些，都得做，而且要做出效果来。只是说，现实很残酷，成功率也不是很大，但谁都得往这条路上走。

再往后看，整个房地产行业都会进入一个“修炼内功”的漫长阶段，比拼的是创新能力和适应市场变化的速度。谁能真正吸取这波教训、改掉老毛病、抓住点新机会，谁就能存活出头。否则，这个市场、大浪淘沙，这次是动真格了。

总归一句话，说起来简单，做起来太难。救火队长走了，火还没灭。万科的账本上，钱越来越紧，身上的压力越来越大，能不能撑到柳暗花明，全看这几年是不是能自我进化一把。观望者多，真正能熬过去的，才有资格讲未来。市场冷静了，谁是王者，到时候水落石出。

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